Bina riskli çıktı ya da malikler binayı güçlendirmek istiyor — peki bu karar tam olarak nasıl alınır, hangi adımlardan geçilir? Apartman gibi çok kişinin ortak olduğu yapılarda iş, sadece "isteyelim" demekle bitmiyor; belli bir usul var. Aşağıda süreci sade bir sırayla anlatalım.
Adım 1: Binanın durumunu belirleyin
Her şey, binanın gerçek durumunu bilmekle başlar. Riskli yapı tespiti ya da deprem performans analizi ile binanın güçlendirmeye ihtiyacı olup olmadığı ve güçlendirmenin teknik olarak mümkün olup olmadığı ortaya konur. Bu adım olmadan alınan kararlar havada kalır; çünkü hangi yöntemin gerektiğini ancak analiz söyler. Tespit sürecinin nasıl işlediğini bu yazımızda bulabilirsiniz.
Adım 2: Kat malikleri toplantısı
Karar, kat malikleri tarafından birlikte alınır. Bunun için maliklerin usulüne uygun şekilde toplantıya çağrılması gerekir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda toplantının yeri ve zamanı belirli bir biçimde (ilan ve/veya tebligat yoluyla) tüm maliklere duyurulur. Amaç, herkesin süreçten haberdar olması ve görüşünü özgürce ortaya koyabilmesidir.
Adım 3: Gerekli çoğunluğu sağlayın
Burada karar türüne göre farklı çoğunluklar gerekir:
- Güçlendirme (riskli yapı şerhi varsa): Kat maliklerinin en az 5'te 4'ünün (beşte dört) yazılı onayı gerekir.
- Yıkıp yeniden yapma (kentsel dönüşüm): 2023-2024 değişiklikleriyle eşik salt çoğunluğa (yüzde 50 + 1) düşürüldü; bu çoğunluk arsa payına göre hesaplanır.
Çoğunluğun nasıl hesaplandığını ve istisnaları, "Güçlendirme oy çokluğu şartı nedir?" yazımızda ayrıntılı anlattık.
Adım 4: Katılmayanlara tebligat yapın
Bu adım çok önemli, çünkü en sık atlanan ve en çok dava açan nokta burası. Karara katılmayan maliklere, alınan karar ve teklif usulüne uygun şekilde tebliğ edilmelidir. Eksik veya hatalı tebligat, ileride sürecin iptaline yol açabilir. Özellikle yurt dışındaki malikler veya mirasçılar söz konusuysa dikkatli olunmalı.
Adım 5: Proje ve ruhsat
Karar alındıktan sonra sıra teknik tarafa gelir: güçlendirme projesi (statik proje ve hesaplar) hazırlanır, yüklenici ile sözleşme yapılır ve imar mevzuatı çerçevesinde ilgili idareden ruhsat alınır. Yani önce neyin nasıl yapılacağı kâğıda dökülür, sonra resmi izin alınır. Hangi belgelerin gerektiğini "Güçlendirme yapılması için gerekenler" yazımızda topladık.
Adım 6: Uygulama ve şerhin kaldırılması
Ruhsat alındıktan sonra güçlendirme uygulaması yapılır. İş, belirlenen sürede ve projesine uygun biçimde tamamlandıktan sonra, tapu kaydındaki "riskli yapı" belirtmesinin kaldırılması için ilgili müdürlüğe başvurulur. Böylece süreç hem fiziksel hem hukuki olarak tamamlanmış olur.
Özetle
Karar süreci kısaca şöyle akar: durumu tespit et → maliklerle toplan → gerekli çoğunluğu sağla → katılmayanlara tebligat yap → proje ve ruhsatı al → uygula ve şerhi kaldır. Bu adımları usulüne uygun yürütmek, hem işin sağlıklı ilerlemesi hem de ileride dava riskinin önüne geçmek için kritiktir. Biz de süreçte iş sahiplerine teknik tarafta yol gösteriyoruz; ama tebligat gibi hukuki adımlarda bir hukuk danışmanından destek almak en sağlamı.
Bu yazıdaki bilgiler 6306 sayılı Kanun, Uygulama Yönetmeliği ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut durumunuz için güncel resmi kaynaklara ve bir hukuk danışmanına başvurmanız önerilir.
Sık Sorulan Sorular
Tüm maliklerin onayı şart mı?
Hayır. Güçlendirme için (riskli şerhli yapıda) kat maliklerinin 4/5'inin onayı yeterlidir; yıkıp yeniden yapmada ise salt çoğunluk (yüzde 50+1) aranır. Oybirliği gerekmez.
Karara katılmayan malikler süreci durdurabilir mi?
Gerekli çoğunluk sağlandığında süreç ilerleyebilir. Ancak katılmayanlara usulüne uygun tebligat yapılması zorunludur; bu adım atlanırsa karar dava konusu olabilir.
Karar alındıktan sonra ne kadar sürede uygulamaya geçilir?
Bu; proje, ruhsat ve yüklenici süreçlerine göre değişir. Kanun, riskli yapılarda belirli süreler öngörür; sürecin ilgili idare tarafından belirlenen takvime uygun yürütülmesi gerekir.